若年層に強いニューシティレジデンス日本橋イーストの話

現在、 2億円で市場に売りに出ているものが、こちら側の評価として1億4000万円程度なのであるから、これをもとに、とりあえず売主担当の不動産業者、あるいは不良債権処理の場合は、金融機関の保証会社に打診してみる。
そのうえで、ある程度可能性があるようならば、銀行に先行評価を依頼する。
だいたいどこの銀行も、投資物件に対する融資となると慎重になる。
そこで我々は事前に融資元の銀行に、その物件の登記簿謄本等すべてをそろえて持って行き、物件の先行評価をしてもらう。
銀行によっては、やってくれないところや有料のところもあるが、付き合いが深ければ、頼み込んで何とかなる。
この先行評価はだいたい1週間程度で結果が出るが、銀行によって、結構、この評価額はまちまちである。
例えば先のような物件の場合、A銀行が1億4000万円、B銀行が1億2000万円、 C銀行が1億8000万円の評価が出てきたりする。
この不動産評価の方法とは、非常に難しいものがあり専門家である不動産鑑定士に依頼しても、それぞれの見方で評価はまちまちとなるのだから、銀行員が机上で評価した数字に開きがあっても不思議はない。
ただ、銀行としては、自分のところで評価した数字を根拠にして融資するわけだから、当然、上記の場合はC行で融資の申し込みをしたほうが、有利な交渉ができる。
上記のような場合、この物件が1億4500万円で話がまとまったとすると、 C銀行では、 1億8000万円の掛け目8割にしても1億4400万円になるわけで、事業採算性をみて条件によっては、全額貸してくれることだってあり得るのである。
また、仮に自宅等に担保余力がある場合は、これを共同担保に提供して、諸経費分まで借り入れることも可能である。
また、オーナーチェンジの物件では、敷金はテナントに入れ替わりがなければ、当初、自己資金に充当もできる。
ケースバイケースでこれらの条件等は変わってくるが、少なくとも先行評価の低い金融機関よりも高い評価の金融機関と交渉したほうが、有利なことに変わりはない。
これらのテクニックは、初心者や一般的な人には難しいかもしれないので、この辺は当初、専門家と相談して行ったほうがよいかもしれない。
(9)ファイナル人が買わない時が、買いのチャンスである。
不動産価格が上昇するようなことが新聞発表されるのは、実際に価格が動きだしてから6カ月後から10カ月後である。
新聞で不動産価格上昇のニュースが出てしまうころには、もうあまり面白い買物はなくなる。
先に述べたように、銀行が不良債権回収のスタンスから不動産融資に積極的に取り組むスタンスとなり、供給が減って需要が増えだす時には、現状の不動産価格の下落に多少のリバウンド効果も期待できるかもしれない。
今のうちに安くて良い不動産が出た場合は買って、コツコツでいいから家賃で運用しておく。
やがて、賃料収入が増えてきて資金に余裕ができてくれば、その時点で自宅のことを考えればよい。
不動産は、人が買わずに安い時には買いであり、誰もが不動産を買うような時には売りである。
この辺のバランスを考えて、居住用資産と事業用資産を考えて増やしていけば、誰もが資産家になる可能性を秘めている。
私自身、親からの援助を受けることなく資産を増やしてきた。
もちろん、すべてがうまくいったわけではないが、着実に資産が増やせたのは、やはり不動産投資を地道に行ってきたからだと思う。
これは私自身の実感であるが、不動産投資とは、はたから見ているよりも地味な商売である。
大きな金額が動くから周りの人も、その本人も勘違いして失敗するのであるが、いくら物件を買っても銀行から借り入れがある以上、それは自分のものではない、と思うくらいの心構えでちょうど良いくらいである。
入居していただいているテナントから、 1年間賃料をいただいて、銀行にはちゃんと借入金を返済し、メンテナンス等のかかる経費も十分かけ、おまけに異常と思えるほど高い固定資産税等にも文句も言わずにきちっと払い、さらに確定申告で所得税も払い、そして残った微々たるお金がやっと自分のものである。
そう思えば、決してばかな真似はできないし、銀行にも信用が付いてくるのである。
こんな話をすると、なあんだ不動産投資なんて面白くねえや、なんて思われては困る。
経営の収支が問題なく回っていれば、銀行の返済はちゃんと期限が来れば確実に終わる。
つまり、総額で3億円の借り入れをして不動産投資していれば、償還期間がきた時にはちゃんと返済が終わってしまい、後は全部自分のものになってしまうのである。
ちなみに私の場合は、ここ6-7年間に急激な低金利も手伝って、借り入れの残元金が6000万円も減ってしまっているのである。
年間1000万円を稼ぐことは可能かもしれないが、 1000万円貯蓄することはけっこう難しい。
そんな意味でも、できればなるべく若いうちに不動産投資に目覚めれば、利益の享受も受けやすいのである。
ぜひ皆さんも頑張って、ご自分の力で資産を増やしていただきたいと筆者は考えている。
あとがき本書については、 1996年に行った「不動産投資セミナー」の内容を振り返って執筆させていただいたものであるが、私自身、驚いたことは、現状の日本経済を、当時に予測していたことと、この投資理論が恒久的に通用するものであること、である。
当時、日本経済に対する一般的な見方としては、一時的な足踏みから脱し、再び緩やかな回復基調に戻り先行きは改善が見込まれ、また金利についても、超低金利から脱却して金利上昇の局面を迎える、というものであったが、私は当時、金利については当分の間、絶対に上昇しない、また日本の景気は不良債権処理が終わるまでは絶対に回復しない、と言い切っている。
もちろん、経済に絶対などということはあり得ないが、当時でも、実体経済が追い付かないほど株価だけが上がりすぎ、かつ貿易赤字を垂れ流しているアメリカの通貨「ドル」が、景気が低迷し続け不良債権の処理にてこずっている日本の「円」との間に矛盾する「円高」基調であり、かつ日本は貿易黒字を続けているのだから、日本国内の金利が上昇すれば、たちまち海外の資金に還流が生じ、更なる急激な「円高」を招いてしまうことになる。
この論理は現状でも通用すると思うが、今、日本の景気が回復して、金利が上昇したら一体、アメリカ経済と為替はどうなることだろう。
これは日本だけの問題ではないのである。
したがって今後も、これらの関係について、何らかの改善策が兄い出されるか、まったく「ドルの価値」を全世界であきらめてしまわない限り、何だかんだと言いながら、日本の金利だけが急激に上がることは考えにくい。
また、本文中にも書いたが、現状の「デフレ」は「資産デフレ」であり、 「不動産」や「株」、そして「金」など、従来、資産価値の高いものばかりが「デフレ傾向」にあるのだから、それらについての投資環境は、非常に良い時期に来ていると言える。
今回の執筆のきっかけを作っていただいたのは、住宅新報社の記者、平塚勉さんである。
今年、住宅新報社で「不動産コンサルティング実務者養成講座」というのが、全6回のコースで開講され、毎月、私が講演し、また当分、毎年行われることになった。
そんなこともあり、たまたま講演の様子を見にきた平塚さんと講演の帰りに渋谷の日本料理屋で飲んでいる際、何か当社でも書いてもらえないか、ということで本書の執筆となった。

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